No built-to-suit, o imóvel é construído sob medida para o ocupante, e o investimento de quem constrói só se paga ao longo de um contrato longo. É uma equação sofisticada, e a lei trata esse contrato de um jeito próprio, diferente da locação comum.
Um contrato com regime próprio
A locação built-to-suit tem regras específicas na lei de locações: prevalece o que as partes pactuarem, e é válida inclusive a renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel durante o prazo. O contrato vale mais aqui do que em quase qualquer outra locação, o que torna a redação um trabalho de precisão.
A rescisão antecipada pelo ocupante pode custar, por previsão expressa, até a soma de todos os aluguéis que faltam vencer. É a proteção do capital investido na obra, e o número que o ocupante precisa enxergar antes de assinar.
Os cenários que o contrato precisa responder
O que acontece se a obra atrasar ou o custo estourar? Quem responde por licenças, vícios construtivos e adequações regulatórias? O que é manutenção do proprietário e o que é do ocupante ao longo de quinze, vinte anos? Cada resposta em branco é um litígio em potencial.
E se o imóvel for vendido no meio do caminho? O registro do contrato na matrícula, com cláusula de vigência, é o que garante que o novo dono respeite a locação até o fim do prazo.
Reequilíbrio sem destruir a equação
Contratos longos atravessam crises, e a tentação de rever o aluguel no aperto é grande. A estrutura bem feita já prevê os mecanismos: índice de reajuste adequado ao fluxo do projeto, janelas de revisão pactuados e hipóteses objetivas de renegociação, em vez de deixar o tema para a interpretação de um juiz dez anos depois.
Para quem estrutura a operação
Incorporador, fundo ou empresa-âncora: em qualquer ponta, o built-to-suit bem estruturado é o que permite financiar a obra, dar o imóvel em garantia e securitizar os recebíveis. O contrato é a própria viabilidade econômica do projeto.
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