Em operação imobiliária, o problema quase nunca está no imóvel que se vê: está no papel. A due diligence existe para que a surpresa apareça antes da assinatura, quando ela ainda é argumento de preço, e não depois, quando vira processo.
A matrícula conta a história
Tudo começa pela matrícula atualizada no Registro de Imóveis: quem é o dono, o que já foi averbado, quais ônus existem: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, servidão.
Mas a fotografia de hoje não basta. A análise da cadeia dominial olha as transmissões anteriores em busca de vícios que possam contaminar a aquisição atual, como venda por quem não podia vender ou partilha mal feita.
O vendedor importa tanto quanto o imóvel
Certidões fiscais, trabalhistas e de distribuição de ações contra o vendedor indicam o risco de a venda ser questionada como fraude a credores ou fraude à execução. O histórico do vendedor, inclusive de sócios e empresas ligadas, quando o vendedor é pessoa jurídica, faz parte da segurança do negócio.
Há também os débitos que acompanham o imóvel independentemente de quem comprou: IPTU e cotas de condomínio são obrigações que aderem à coisa, e o comprador desavisado herda a dívida.
Risco sucessório: o capítulo esquecido
Imóvel que passou por herança merece atenção redobrada: inventário concluído? Todos os herdeiros participaram? Existe herdeiro em potencial não contemplado? Uma partilha defeituosa décadas atrás pode reaparecer como pedido de anulação hoje.
Do relatório à mesa de negociação
O produto da due diligence não é um dossiê para arquivar: é decisão. Cada apontamento vira condição de fechamento, retenção de preço, garantia contratual ou desistência fundamentada. É essa engenharia que transforma risco identificado em cláusula, e é ela que protege o retorno do investimento.
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